返城开工宜换租 成都租赁市场趋势全解析

2017年九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将成都作为12个首批开展住房租赁试点的城市之一。随着人才引进政策加码，加之“宜业宜居”的强IP城市特性，成都吸引了大量来蓉创业、就业、扎根的年轻人。2017年“蓉漂”租客占比增至30.9%，同期，成都租赁市场的年度GMV达200亿，巨大的发展空间使得成都的租赁市场备受瞩目。

3月6日，成都链家研究院发布《成都租赁新时代》市场报告，通过对市场供需、租客、租金、热门区域等多个维度的数据洞察，描绘成都租房市场的“需求图谱”。

租金水平稳步攀升 温江租金涨幅领跑全市

成都链家研究院总结了成都租赁市场全年租金涨幅情况。2017年，成都平均租金为28.8元/平方米·月，同比上涨7.0%，涨幅较2016年有所扩大。从整租市场来看，套均租金为2295.8元/月，同比上涨7.2%。2017年7月成都入选住房租赁试点城市，加之年内房价涨幅较高，业主对租金回报率普遍看涨，致使2017年涨幅再度扩大。

图：2012-2017年成都平均租金及同比、CPI变化情况

数据来源：成都链家研究院、Wind数据

此外，全市租金水平以高新南区为原点，向外逐层递减。平均租金TOP10板块中，超半数位于城南，其中金融城和都汇两区平均租金突破40元/平方米·月。

数据显示，4号线西延线的温江区以17.6%的平均租金涨幅，成为2017年租金上涨最快的行政区。报告分析指出，成都租金水平与住宅成交均价正向相关，业主对租金回报率的需求与二手住宅预期较为一致。近郊受轨道交通利好和中心城区需求外溢的影响，2017年二手住宅成交均价上涨显著，而租金水平也随之上涨。

图：2017年成都各行政区二手住宅均价和平均租金散点示意

数据来源：成都链家研究院

职住一体化导向 临铁租房成交占比大幅提升

追求“职住平衡”这一点，在成都租房需求中表现得尤为明显，与北上广等一线城市不同，城市结构决定“职住分离”是无法避开的，在成都，租客多选择距离工作地点较近的区域，因此产业集中度更高的中心城区更受租客青睐。数据显示，中心城区成交量占比显著高于近郊，高新南区由于入驻产业园的企业众多，上班族居住需求旺盛，因此在保持高成交占比的同时成交量增幅依然超过40%。

图：2017年成都地铁站点成交量占比词云

数据来源：成都链家研究院

此外，城市配套发展，通勤便利成都，也影响区域租房市场的热度。2017年成都地铁房平均租金为31.0元/平方米·月，同比上涨5.7%，高于非地铁房4.4%的上涨幅度。自2017年4号线二期、10号线和7号线正式通车，成都地铁网形成“井+环”模式，轨道交通覆盖面和通达便捷性大幅提升。往返通达商业区、高校学区、机场等地区，具有交通优势明显的线路站点租房需求旺盛。数据显示，途经中环路的7号线以23.0%的租赁成交占比居首，2号线以21.0%的占比紧随其后。

购房年龄后移 新生代崛起引发品质租赁需求

成都链家二手住宅客户数据显示，刚需购房年龄连续3年后移。随着房价上涨，购房天花板较低的年轻客户积累首付的时间变长，因此被迫在租赁市场停靠更长时间，这部分人群的租房需求不容忽视。

图：2017年成都链家租赁客户和二手住宅刚需客户购房年龄占比

数据来源：成都链家研究院

值得关注的是， 随着成都居民的可支配收入的增长，住房消费需求也在不断提高，从以前的“有得住”转变为“住得好”。尤其是在80后、90后新生代迅速崛起之后， “租房消费升级”的趋势也开始显现。作为在物质相对比较丰富的年代长大的新生代，他们对于品质的追求更胜于60后、70后，更愿意为品质服务买单，在他们看来“刚需”与“品质”是不冲突且应该兼备的重要因素。

报告还指出，成都租赁市场具有显著的周期性特征，2017年3月春节后大批劳动力返蓉，租赁换房需求渐起，平均租金显著上涨，4月再次回落。租房市场素有“金三银四”的惯例，招聘高峰、返工高峰将带动一大批租房的需求释放，其中不乏跳槽换房、涨薪换房、毕业找房、实习找房、等各类需求。

在返工租房潮来临之际，链家联合优客逸家、冠寓、像素公寓等成都知名的15家公寓品牌，推出 “好房首月0元住”和“品质公寓0佣金”两大优惠政策，为租房用户带来“低价”、“真实”和“便捷”的租房体验。

值得一提的是，链家租赁业务今年将深入布局“新一线”市场，并将成都作为西南第一城，率先为租房消费者带来租房体验升级和用户回馈活动。《成都租赁新时代》市场报告此时发布，有助于帮助市场参与者深入了解成都当地租客的需求，从而匹配满足用户核心需求导向的营销主题，同时为成都租房、找房用户提供有价值的参考。 

（注：此文属于人民网登载的商业信息，文章内容不代表本网观点，仅供参考。）

(责编：孙红丽、伍振国)